pemborong kos kosan PERUSAHAAN KONTRAKTOR JOGJA

KONTRAKTOR JASA BANGUN KOS DI JOGJA-bisnis kos kosan

Tips Bangun·11/09/2025

KONTRAKTOR JASA BANGUN KOS DI JOGJA-bisnis kos kosan. Membuka bisnis kos-kosan adalah salah satu jenis investasi properti yang populer di Indonesia. Dengan jumlah mahasiswa, pekerja, dan pendatang yang terus bertambah di berbagai kota, Di jogja juga kebutuhan akan hunian sementara seperti rumah kos tidak pernah surut. KONTRAKTOR JASA BANGUN KOS DI JOGJA-bisnis kos kosan. Bahkan, di beberapa wilayah strategis, permintaan kamar kos jauh lebih tinggi dibandingkan ketersediaannya. Apalagi Jogja dikenal sebagai kota pelajar yang tiap tahunnya banyak para orang tua mempercayakan anaknya untuk menuntut ilmu disini.

Namun, membangun kos-kosan tidak bisa dilakukan secara sembarangan. Banyak faktor yang perlu diperhatikan, mulai dari pemilihan lokasi, perhitungan biaya, desain bangunan, hingga strategi pengelolaan. Kesalahan dalam perencanaan bisa membuat bisnis ini tidak optimal, bahkan merugikan. Oleh karena itu, penting sekali memahami berbagai pertimbangan sebelum membangun kos-kosan.

Artikel ini akan membahas secara lengkap pertimbangan yang perlu diperhatikan sebelum membangun kos-kosan, sehingga bisa menjadi panduan bagi Anda yang ingin menjadikannya sebagai investasi jangka panjang.

1. Analisis Kebutuhan dan Pasar

Pertimbangan pertama sebelum membangun kos adalah memahami siapa target penghuni dan bagaimana kondisi pasar di lokasi yang dipilih.

a. Menentukan Target Pasar

Mahasiswa: biasanya mencari kos dengan harga terjangkau, dekat kampus, dan fasilitas standar seperti meja belajar, WiFi, serta keamanan.
Pekerja/Karyawan: cenderung mencari kos yang lebih nyaman, akses mudah ke tempat kerja, fasilitas kamar mandi dalam, parkir, dan suasana tenang.
Keluarga kecil: membutuhkan ruang lebih luas, dapur kecil, dan lingkungan yang ramah keluarga.

b. Survei Kompetitor

Sebelum membangun, lakukan survei lapangan untuk mengetahui:

Rata-rata harga sewa kamar di wilayah tersebut.
Fasilitas apa saja yang ditawarkan kompetitor.
Tingkat hunian kos (apakah penuh atau banyak kosong).
Model kos yang paling diminati (eksklusif, sederhana, atau campuran).

Dengan data ini, Anda bisa memutuskan strategi membangun kos yang sesuai kebutuhan pasar.

2. Pemilihan Lokasi

Lokasi adalah faktor terpenting dalam membangun kos. Lokasi yang strategis dapat meningkatkan okupansi dan harga sewa.

a. Dekat dengan Kampus atau Perkantoran

Kos yang berada di sekitar kampus besar atau kawasan industri biasanya lebih cepat penuh. Kedekatan dengan transportasi umum juga menjadi nilai tambah.

b. Aksesibilitas

Pastikan lokasi mudah dijangkau kendaraan roda dua maupun roda empat. Jalan yang terlalu sempit atau jauh dari jalan utama bisa menjadi pertimbangan calon penyewa.

c. Lingkungan Sekitar

Aman dari tindak kriminal.
Bebas banjir.
Lingkungan yang mendukung aktivitas penghuni, seperti dekat warung makan, laundry, minimarket, dan fasilitas umum.

d. Potensi Kenaikan Nilai Tanah

Selain sebagai bisnis kos, tanah yang strategis juga bisa menjadi investasi jangka panjang. Nilai tanah di sekitar kampus atau pusat kota biasanya terus naik setiap tahun.

3. Legalitas dan Perizinan

Banyak pemilik kos yang kurang memperhatikan aspek legalitas, padahal ini sangat penting agar bisnis berjalan lancar.

a. Status Kepemilikan Tanah

Pastikan tanah memiliki sertifikat yang jelas (SHM/SHGB) dan tidak dalam sengketa.

b. IMB atau PBG

Untuk membangun kos dengan jumlah kamar banyak, diperlukan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau sekarang disebut Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

c. Izin Usaha

Beberapa daerah mewajibkan pemilik kos memiliki izin usaha rumah kos, terutama jika jumlah kamar banyak.

d. Pajak

Bisnis kos termasuk objek pajak. Jika jumlah kamar lebih dari 10, biasanya sudah masuk kategori usaha dengan pajak PPh final 10%.

Dengan legalitas yang jelas, bisnis kos lebih aman dari sisi hukum maupun perpajakan.

4. Perencanaan Keuangan dan Biaya

Membangun kos membutuhkan modal besar, sehingga perencanaan finansial harus matang.

a. Biaya Pembangunan

Harga tanah (jika belum punya lahan).
Biaya konstruksi (bahan bangunan, tenaga kerja, desain arsitek).
Biaya fasilitas tambahan (mebel, AC, WiFi, parkiran).

b. Biaya Operasional

Listrik dan air.
Gaji penjaga kos (jika ada).
Biaya perawatan (cat ulang, perbaikan kamar rusak, kebersihan).

c. Proyeksi Keuntungan

Hitung estimasi balik modal dengan cara:
Total investasi ÷ (harga sewa per bulan × jumlah kamar × tingkat okupansi).
Contoh: Investasi Rp1 miliar, kos 20 kamar, harga sewa Rp1 juta/bulan, tingkat hunian 90%.
Pendapatan = 20 × Rp1 juta × 90% = Rp18 juta/bulan.
Balik modal sekitar 56 bulan atau 4,6 tahun.

Perhitungan seperti ini membantu menentukan apakah investasi kos layak dijalankan.

5. Desain dan Tata Letak Bangunan

Desain kos yang nyaman akan meningkatkan daya tarik dan memperpanjang masa tinggal penyewa.

a. Ukuran Kamar

Standar kamar kos biasanya 3×3 meter. Untuk kos eksklusif bisa lebih luas (3×4 m atau 4×5 m).

b. Fasilitas Kamar

Kamar mandi dalam atau luar.
Furnitur minimalis: tempat tidur, lemari, meja belajar.
Ventilasi yang baik dan pencahayaan cukup.

c. Area Umum

Ruang tamu atau ruang santai bersama.
Dapur bersama.
Area jemur pakaian.
Parkiran luas (roda dua maupun roda empat).

d. Aspek Keamanan

Pasang CCTV, pagar, dan sistem kunci yang aman. Beberapa kos modern sudah menggunakan smart lock.

e. Konsep Bangunan

Tentukan apakah kos mau dibuat sederhana (lebih hemat biaya) atau eksklusif (harga sewa lebih tinggi).

6. Strategi Manajemen dan Pengelolaan

Bisnis kos tidak berhenti setelah bangunan selesai, tetapi juga harus dikelola dengan baik.

a. Sistem Pembayaran

Gunakan metode pembayaran yang jelas, misalnya per bulan atau per 6 bulan. Bisa menggunakan transfer bank atau aplikasi dompet digital.

b. Aturan Kos

Tetapkan aturan tertulis untuk menjaga kenyamanan, seperti jam malam, larangan membawa tamu lawan jenis ke kamar, kebersihan, dan keamanan.

c. Perawatan Bangunan

Perawatan rutin seperti pengecatan, perbaikan kamar mandi, dan kebersihan akan menjaga nilai kos dan membuat penyewa betah.

d. Promosi

Gunakan media sosial, platform sewa kos online, atau pasang spanduk di depan bangunan untuk menarik penyewa baru.

7. Pertimbangan Sosial dan Lingkungan

Membangun kos berarti akan ada interaksi sosial dengan tetangga dan masyarakat sekitar.

a. Hubungan dengan Tetangga

Jaga hubungan baik dengan masyarakat sekitar agar tidak menimbulkan konflik, terutama terkait keamanan dan ketenangan lingkungan.

b. Dampak Lalu Lintas dan Parkir

Kos dengan banyak penghuni biasanya menambah kepadatan lalu lintas dan kebutuhan parkir. Pastikan hal ini tidak mengganggu warga sekitar.

c. Keberlanjutan

Pertimbangkan penggunaan material ramah lingkungan, pengelolaan sampah, dan hemat energi (misalnya lampu LED, shower hemat air).

8. Tantangan dalam Bisnis Kos

Selain keuntungan, pemilik kos juga harus siap menghadapi berbagai tantangan:

Persaingan ketat dengan kos lain.
Penyewa yang telat bayar atau merusak fasilitas.
Perubahan tren hunian, seperti apartemen atau sewa harian melalui aplikasi.
Biaya perawatan yang tinggi jika tidak direncanakan dengan baik.

Dengan memahami tantangan ini, pemilik kos bisa menyiapkan strategi antisipasi.

9. Tips Sukses Membangun Kos-Kosan

Beberapa tips agar bisnis kos lebih berhasil:

Mulai dari kecil: jika modal terbatas, bangun kos 5–10 kamar dulu, kemudian kembangkan.
Fokus pada kenyamanan: penyewa lebih betah tinggal lama jika merasa nyaman.
Fasilitas sesuai target pasar: mahasiswa lebih butuh WiFi dan meja belajar, pekerja lebih butuh parkiran luas dan kamar mandi dalam.
Gunakan manajemen profesional: jika jumlah kamar banyak, pertimbangkan sistem manajemen kos berbasis aplikasi.
Jaga kebersihan: kos yang bersih akan lebih cepat penuh dibandingkan kos yang kotor.

Membangun kos-kosan adalah salah satu bentuk investasi yang menjanjikan, tetapi membutuhkan perencanaan matang. Pertimbangan penting meliputi analisis pasar, pemilihan lokasi strategis, aspek legalitas, perencanaan keuangan, desain bangunan, manajemen pengelolaan, serta dampak sosial dan lingkungan.

Jika semua aspek diperhatikan dengan baik, bisnis kos bisa menjadi sumber pendapatan pasif jangka panjang dengan tingkat keuntungan yang stabil.

BANGUN BISNIS KOS JOGJA

Tips Bangun·12/02/2019

BANGUN BISNIS KOS JOGJA Banyaknya bangunan kampus di jogja berimbas juga terhadap banyak dibangun nya kos kosan. Hal tersebut menjadikan ciri khas tersendiri bagi kota ini. BANGUN BISNIS KOS JOGJA kos-kosan bisa dibilang menjadi investasi dengan prospek yang cukup baik. Harganya naik mengikuti inflasi, jadi cocok diandalkan sebagai penghasilan pasif setiap bulan.

1. Menganggap remeh perencanaan bisnis

Sebagai pengusaha, hal pertama yang harus kamu miliki adalah perencanaan. Beberapa hal pertama yang harus dipikirkan misalnya seperti bentuk gedung atau rumah kos-kosan, fasilitas yang ingin disediakan, dan target pasar yang disasar.

Lantas, masuk ke hal yang lebih detail. Seperti, biaya pembangunan atau renovasi, tarif sewa yang dipatok, perkiraan waktu balik modal, dan lain-lain. Jangan sekadar menerima bayaran setiap bulan saja tanpa tahu progres keuangan, atau bahkan merugi.

2. Merasa bisa mengerjakan semua sendiri

Kesalahan umum seorang pebisnis amatir adalah mengerjakan semua hal sendiri. Mandiri tentu boleh, tapi seorang pebisnis amatir hendaknya memiliki asisten yang bisa dipercaya untuk membantu eksekusi sehari-hari. Tujuannya, agar si pebisnis bisa fokus untuk mengembangkan bisnis.

Anda cukup datang sesekali untuk memerika keadaan kos dan menerima pembayaran. Tidak perlu memikirkan hal-hal kecil lainnya karena sudah ditangani oleh asisten.

3. Tidak beriklan

Beriklan tidak harus mengeluarkan uang. Zaman kini sudah banyak media online gratis untuk memasarkan kos-kosan seperti OLX atau situs khusus pencari kos dan rumah sewa. Tulis dengan detail mengenai keunggulan, fasilitas, dan harga sewa kos. Jangan lupa sertakan foto yang bagus dan menarik.

Beriklan itu penting karena jika hanya mengandalkan pemasaran dari mulut ke mulut, tentunya tidak cukup. Dengan mengiklankan kos-kosan ke internet, jangkauan pemasaran jadi jauh lebih luas. Apalagi, saat ini orang-orang lebih mengandalkan mencari info kos melalui internet.

4. Tidak memperhatikan harga pasaran

Sebelum menentukan harga sewa kos-kosan, sebaiknya cek harga pasaran supaya tarif sewa yang ditentukan tidak terlalu murah atau mahal. Harga pasaran ini bisa diketahui dari mesin pencari Google, atau melalui situs pencari rumah sewa. Cek juga juga fasilitas apa yang ditawarkan oleh kompetitor supaya tahu perbandingannya lebih detail.

5. Melakukan perjanjian hanya secara lisan dengan stakeholder

Mayoritas perjanjian penyewaan kamar antara pemilik dan penyewa dilakukan hanya dengan lisan. Tanpa ada MoU atau hitam di atas putih.

Padahal, perjanjian tertulis itu sangat penting karena bisa melindungi kedua belah pihak. Dengan begitu, pihak-pihak terkait, baik itu penyewa, karyawan, maupun pemilik kos akan lebih bertanggung jawab dalam menjalankan hak dan kewajibannya.

6. Tidak memaksimalkan keuntungan

Meskipun bisnis utama yang dijalankan adalah kos-kosan, bukan berarti pendapatan hanya dari uang sewa. Maksimalkan pendapatan melalui bisnis sampingan yang menunjang, seperti jasa laundry, katering, atau menjual voucher wifi.

Tidak sekadar menambah pendapatan, penghuni kos pun pasti puas dan tambah nyaman bisa mendapatkan fasilitas tambahan selain kamar. Ujung-ujungnya, mereka akan menjadi penghuni kos yang loyal dan enggan pindah.

7. Bisnis tidak dikelola secara efektif

Pemilik kos sebaiknya mengikuti perkembangan teknologi untuk mempermudah penyewa dan pemilik. Misalnya, pembayaran sewa tidak harus cash, tapi bisa ditransfer melalui internet banking

KEUNTUNGAN INVES RUMAH KOS KOSAN

Tips Renovasi·28/12/2018

KEUNTUNGAN INVES RUMAH KOS KOSAN apabila kita memiliki modal atau dana tersisa, alangkah baiknya kita investasikan ke dunia property. Membangun bisnis property yang salah satunya tentang KEUNTUNGAN INVES RUMAH KOS KOSAN. Ada ribuan cara yang dapat dilakukan untuk melipatgandakan uang Anda, mulai dari cara yang mistis hingga realistis. Di zaman yang modern ini, investasi properti dipandang sebagai salah satu jenis investasi yang paling stabil dalam menjaga pundi-pundi kekayaan Anda dari gerusan inflasi. Berinvestasi di bidang properti dengan cara yang tepat juga akan mampu melipatgandakan kekayaan Anda dengan cepat.

Berbicara mengenai investasi di bidang properti, saat ini investor ditawarkan dengan cukup banyak jenis properti yang dapat dijadikan sarana dalam berinvestasi, mulai dari tanah, rumah, apartemen, hingga kos kosan. Pada kesempatan kali ini kami ingin mengajak Anda untuk membandingkan berbagai pilihan investasi di bidang properti.

Investasi Properti adalah Investasi yang Menguntungkan

Apapun bentuknya, baik berupa tanah, rumah, apartemen maupun kost, investasi di bidang properti menawarkan beberapa keunggulan dibanding jenis investasi lain, yaitu:

1. Investasi properti lebih stabil dan rendah risiko

Risiko investasi di bidang properti tergolong rendah karena harga properti yang stabil. Pergerakan harga properti tidak segesit harga saham yang dengan mudah naik turun. Harga properti juga tidak terlalu dipengaruhi oleh kondisi perekonomian negara, sehingga meskipun perekonomian sedang lesu, harga properti akan tetap stabil. Kestabilan yang ditawarkan oleh investasi properti inilah yang mampu membuat investor tidur dengan nyenyak ketika perekonomian sedang menurun.

2. Properti dapat dijadikan agunan

Keuntungan lain dari berinvestasi di bidang properti adalah properti yang dimiliki bisa dijadikan jaminan apabila Anda sedang membutuhkan dana. Selain itu bunga pinjaman dengan jaminan properti jauh lebih rendah dibanding jaminan lain seperti mobil, motor dan logam mulia. Sehingga Anda akan lebih mudah dalam mengembalikan pinjaman.

3. Investasi jangka panjang dan passive income

Investasi properti merupakan investasi yang sifatnya jangka panjang, sehingga Anda memiliki waktu yang cukup lama untuk mengalokasikan dana yang Anda miliki. Properti juga mampu bertahan lama dan harganya terus naik, sehingga walaupun memerlukan waktu yang lama, keuntungan yang diperoleh cukup tinggi. Selain harganya terus naik, properti yang dikelola dengan baik seperti rumah kost juga akan menjadi sumber passive income bagi Anda dan keluarga.

Perbandingan investasi tanah dan rumah kost

Keunggulan utama dari invetasi tanah adalah biaya perawatan yang tergolong rendah. Sebidang tanah kosong memang tidak memerlukan banyak ongkos untuk pemeliharaan, berbeda dengan rumah kost yang memerlukan perawatan secara berkala untuk menjamin kenyamanan para penghuninya.

Keunggulan kedua dari investasi tanah adalah adanya potensi untuk dikembangkan, maksudnya adalah di atas sebidang tanah kosong masih bisa dibangun rumah, ruko, kost, hotel, sekolah, rumah sakit atau jenis bangunan lain yang sesuai dengan potensi kawasan tersebut, sedangkan untuk rumah kost akan lebih sulit untuk mengubah fungsinya.

Kekurangan dari investasi tanah dibanding investasi rumah kost adalah, tanah tidak menghasilkan apa-apa, sehingga Anda hanya mendapat keuntungan dari kenaikan harga tanah, sedangkan pada rumah kost ada penghasilan yang bersifat rutin dari uang sewa kost.

Perbandingan investasi rumah tinggal dan rumah kost

Apabila rumah hanya digunakan sebagai tempat tinggal, tentu Anda memiliki kebebasan untuk melakukan apa saja di dalam rumah, misalnya menonton tv atau makan tanpa perlu sungkan dilihat oleh orang lain. Anda juga bebas untuk melakukan apa saja terhadap rumah Anda, misalnya meninggalkan rumah untuk berlibur atau menjual rumah tanpa perlu memikirkan orang lain, sebaliknya pada rumah kost kebebasan Anda sedikit berkurang, misalnya apabila Anda memutuskan untuk menjual rumah maka Anda harus mempertimbangkan bagaimana nasib anak kost apabila rumah kost dijual.

Selain berkurangnya kebebasan, rumah kost juga perlu dikelola dengan baik. Anda perlu menyediakan tenaga kerja untuk menjaga dan membersihkan rumah kost. Selain itu pada rumah kost biaya utilitas seperti listrik dan air akan lebih mahal dibanding rumah tinggal, namun dari segi income rumah kost memberikan pemasukan yang rutin.

Apabila rumah dikontrakkan atau disewakan, tentu Anda akan memperoleh penghasilan dari uang sewa. Rumah yang dikontrakkan sebenarnya hampir sama dengan rumah yang dikostkan, namun terdapat perbedaan di antara keduanya. Pada rumah yang dikontrakkan, Anda hanya akan direpotkan di awal masa kontrak, sedangkan pada rumah kost minimal sebulan sekali Anda perlu memeriksa keadaan kost. Demikian pula dengan uang yang Anda terima. Apabila Anda mengontrakkan rumah, maka uang sewa diberikan sekaligus di awal masa sewa, sedangkan pada rumah kost uang sewa kost diberikan secara rutin setiap bulan.

Kekurangan dari mengontrakkan rumah dibanding rumah kost adalah Anda tidak memiliki kebebasan untuk mengontrol dan mengawasi rumah, sehingga setelah masa sewa berakhir terdapat cukup banyak bagian rumah yang perlu diperbaiki dan dana yang diperlukan untuk melakukan perbaikan cukup tinggi, sedangkan pada rumah kost Anda bebas untuk keluar masuk memeriksa kondisi rumah. Anda pun bebas untuk menentukan kapan perbaikan akan dilakukan, misalnya perbaikan kecil seperti mengganti kran air atau lampu bisa dilakukan segera setelah terjadi kerusakan, sedangkan perbaikan besar seperti mengecat dinding atau memperbaiki plafon dapat dilakukan pada saat anak kost libur.

Untuk investasi properti pada toko, kantor, ruko maupun rukan sebenarnya sama dengan mengontrakkan rumah, hanya wujud atau bentuk bangunan yang berbeda.

Perbandingan investasi apartemen dan rumah kost

Investasi apartemen belakangan ini cukup populer. Kendaraan investasi yang satu ini dilirik banyak orang karena harganya yang lebih terjangkau dibanding rumah kost. Hanya dengan dana beberapa ratus juta Anda sudah bisa membeli satu unit apartemen. Berbeda dengan investasi rumah kost yang memerlukan dana hingga miliaran rupiah.

Apartemen pada umumnya dibangun di lokasi yang strategis dan fasilitasnya lebih lengkap, sehingga diminati oleh para penyewa dari kalangan menengah ke atas, sedangkan untuk investasi rumah kost Anda harus jeli dalam memilih lokasi kost dan meracik komposisi yang pas antara harga sewa kost dan fasilitas yang ditawarkan.

Kekurangan terbesar dari investasi apartemen adalah biaya bulanan seperti service charge, listrik dan air yang cukup tinggi, sehingga harga sewa apartemen juga lebih mahal. Berbeda dengan investasi rumah kost di mana unsur biaya utilitas dibagi ke beberapa kamar, sehingga lebih murah dan terjangkau oleh anak kost.

Investasi properti yang paling menguntungkan

Lantas apakah jenis investasi properti yang harus dipilih? Jawabannya tergantung pada 2 hal, yaitu alokasi dana dan waktu yang mampu Anda sediakan. Apabila Anda memiliki dana yang terbatas serta waktu yang terbatas, maka tanah dipandang sebagai pilihan yang tepat. Bila Anda memiliki waktu luang yang cukup banyak namun budget terbatas, Anda bisa berinvestasi pada apartemen yang disewakan secara harian. Sedangkan bila dana Anda cukup banyak, namun aktivitas Anda terlalu padat, maka berinvestasi pada rumah tapak yang disewakan dipandang sebagai pilihan yang tepat.

Investasi rumah kost patut untuk dipilih apabila Anda memiliki dana cadangan extra dan waktu luang yang cukup banyak. Selain membutuhkan modal yang cukup tinggi, investasi pada kos kosan juga memerlukan perhatian extra. Meskipun demikian, kerja keras Anda pasti akan membuahkan hasil yang memuaskan, karena keuntungan yang diperoleh dari investasi kost jauh lebih tinggi dibanding keuntungan pada investasi properti lainnya.

BISNIS BANGUN KOS KOSAN JOGJA

Tips Bangun·28/12/2018

BISNIS BANGUN KOS KOSAN JOGJA mempunyai usaha di bidang property tentu merupakan suatu hal yang sangat menguntungkan, Apalagi jika kita membuka bisnis tersebut di kota besar yang padat penduduknya. Salah satu nya adalah BISNIS BANGUN KOS KOSAN JOGJA. Di kota gudeg ini atau juga dikenal dengan kota pelajar, kos-kosan bisa dibilang menjadi investasi dengan prospek yang cukup baik. Harganya naik mengikuti inflasi, jadi cocok diandalkan sebagai penghasilan pasif setiap bulan.

Jika ingin memulai usaha membangun kos kosan, maka hindari tujuh hal di bawah ini :